东海证券认为，我国轮胎出海历程经历“国内出口受阻—东南亚建厂—全球化扩张”三阶段在我国“一带一路”政策支持及广阔的全球轮胎市场发展前景推动下轮胎出海成为兼顾市场扩张和风险防范的最优解。同时我国胎企正不断提升产品性价比、技术创新力等核心竞争力伴随第二轮海外扩张和我国新能源车工业崛起全球市场份额未来有望进一步提高。
位于哈尔滨东北约300公里的鹤岗，是中国地级市平均房价最低的地方。
近年来，“鹤岗化”已成为房地产行业的热词。当我们说一个地方“鹤岗化”的时候，是指房价超低、房地产市场萎靡。
2021年下半年房地产进入调整期后，越来越多的地方房价呈现了鹤岗化的趋势，就连一线城市的偏远片区也不能例外。
最近通过贝壳查询，发现广州、北京、上海都有部分片区开始“鹤岗化”了。
先看房价最坚挺的上海。
在北京住房均价跌回2018年，深圳、广州跌回到2019年的情况下，上海住宅均价一直维持在历史高位附近。
如果分区研究，就会发现情况显著不同。克而瑞的最新数据显示，上海的崇明、金山、奉贤等9个区房价已经跌回到了2016年或2018年。
如何判断一线城市的某个片区，是否出现了鹤岗化的趋势？
可以设置两套标准：
北、上、深是房价最高的城市，三个城市均价接近。如果一个片区出现大量均价低于1万元/每平方的二手住宅，可以认为“鹤岗化”开始了；如果均价低于8000元，则就比较典型了。
广州的标准可以略低一些，分别设置单价7000元（鹤岗化开始）和5000元（典型鹤岗化）两个标准。
下图是通过贝壳查询的上海金山区价格最低的挂牌住宅，这几套均价都低于每平米8000元。
金山区达到了“典型鹤岗化”的程度吗？还没有。
因为挂牌均价低于8000元的二手住宅，套数并不太多；大量低价房源集中在8000到1万元。所以，金山只能算“开始鹤岗化”的区域。
类似的情况还有崇明。
崇明均价低于8000的住宅就更少，低价房价格段略高于金山，也属于“开始鹤岗化”的片区。
再看北京。
北京房价最高的是西城、东城，最低的是延庆、密云。
下图是延庆的低价房源，竟然惊现了均价5400元的70年产权住宅。
不过均价低于8000元的房源极少，这套最低单价房源距离北京中心城区非常远，开车要90多公里或以上。
延庆均价低于1万的房子不少，由于距离北京中心城区太远，这里的房子基本没有投资价值，买房的估计都是自用（日常生活或者度假）属性。
延庆的楼市，有“开始鹤岗化”的趋势。
密云虽然距离中心城区比延庆近，全区住房均价更高一些，但部分片区鹤岗化的趋势反而更典型一些。
下图是密云的部分低价二手房，单价低于8000点不算很稀缺，至于单价低于1万元的就更常见了。
所以，密云也是“开始鹤岗化”的城区。
再看广州。
广州房价最高的是天河、越秀，最低的是从化、花都。
下图是从化的低价房源，最低惊现单价3113元的房源，但只有1套。至于单价在五六千元的，就比较常见了。
上文曾说到，北京、上海、深圳判断是否鹤岗化，有一高一低两个标准，分别是单价1万元和8000元；广州降低一些，分别是单价8000元和5000元。
可以看出，从化呈现了“开始鹤岗化”的态势。
花都单价在5000元以下的房源比从化还要多一些：
如果你愿意出价到6000元/平方米左右，选择的余地就更多了。所以，花都也明显“开始鹤岗化”了。
再看深圳。
深圳房价最高的是南山和福田，房价最低是坪山和大鹏。
下图是深圳坪山区的最低价房源，单价低于1.5万元的二手住宅只查到1套，单价 1.5万元到1.6万元之间的有1套，其他单价均高于1.6万元。
所以，坪山没有“开始鹤岗化”的迹象。
下图是大鹏新区的最低价房源。由于大鹏新区人口、经济总量均低于坪山区，所以一般认为大鹏房价应该更低，但其实不然。这可能跟大鹏房源比较少，而且不少带有海景有关。
只查到了1套单价低于1.8万元的二手住宅，其他单价都比较高。如果你想到大鹏新区捡漏，机会反而比较少。
不过在龙华区的观澜，我查到了3套单价低于1.5万元的二手住宅房源，其中1套单价在1.27万左右。但整个龙华区，二手房住宅单价低于2万元的房源，只查到4套。
龙岗也有单价低于1.3万元的房源，但只有1套。整个龙岗区二手住宅单价低于1.6万元的只查到6套。
虽然深圳边缘城区住宅单价惊现了1字头，但单价低于1.6万元的屈指可数。
深圳之所以还没有哪个片区“开始鹤岗化”，是因为整体面积小。深圳的陆地总面积只有北京的8分之一，上海的3分之一，广州的3.5分之一。
或许有人会说，你怎么不说深汕合作区呢？它不也是深圳的一部分吗？
深汕合作区是飞地，跟深圳隔着惠州。上海、北京也都有飞地，比如北京在黑龙江齐齐哈尔有飞地，上海的江苏盐城有飞地，当地人大多是京沪的户籍，他们的孩子可以参加京沪的高考，这些飞地的房价都比较低。
北、上、广部分片区房价“鹤岗化”说明了什么？
只能说明地段对房价的重要性，也说明了楼市分化加剧。
据说，李嘉诚曾有一条关于房地产投资的名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。
地段之所以重要，是因为它包含了很多内容。比如是否在城市中心，周边是否有优势产业、精英人群，是否有好的学位、交通、商业、医疗等配套等。
在高速城镇化的时期，部分城市的核心地段会发生变化。比如深圳40年来一路向西，10年一个中心。
但你要注意了！深圳这种中心不断移动的城市其实并不多，比如北京、上海的中心，这100年来变化其实不大。
从清代至今，北京最贵的一直西城和东城，外围和南城较低。虽然朝阳、海淀崛起了，东西城有点空心化，但没有改变二环内的优势地位。这是因为权力中心没有变，城市的核心人文价值承载区没有变化。
或许有人会反驳：北京市委市政府都迁到通州了，怎么能说北京行政中心没有变？这个很简单，要看最高行政中心，不能看二级行政中心。
上海浦东崛起20多年了，房价最贵的还是浦西那片“晚清+民国”发展起来的区域。我们最多可以说，上海中心城区在过去100年有所扩容，但核心区基本没有变，浦东也始终无法取代浦西核心区的地位。随着虹桥开放枢纽启动，浦西的地位更稳固了。
上海核心区为何拒绝变化？也跟北京一样，是因为一级行政中心没有变化，城市的核心人文价值承载区没有变化。
过去100年，广州的中心城区也只是扩大、略微东移，至今房价最贵的片区还是天河、越秀并列。
原因呢？其实也一样，广东省委省政府、广州市委市政府仍然在越秀，广州的“核心人文价值承载区”也没有东移。
深圳则比较特殊，起自草根，当年建立特区的时候，第一轮城市规划是按照未来40万人口设计的，没有把机场放在深圳湾就不错了。
深圳实际发展的结果，让最初的规划者满地找牙、找眼镜，深圳竟然成为城区常住人口直逼北京、超过成都广州重庆的第三城。未来，深圳的城区常住人口极有可能超过北京。
深圳的行政中心从罗湖迁到了福田，推动了城市中心西移。此外，罗湖起点比较低，无论新旧建筑，人文价值都不太大。所以，深圳才会一路向西，不断转移城市中心。
但深圳发展到今天，福田-南山-宝中的城市中心，未来很难再变化了。因为城镇化高速发展时期结束了，深圳年均人口增量显著回落，其他城区很难颠覆“福田-南山-宝中”的产业优势了，而深圳发展的权力因素——市委市政府、深交所，也不会再迁移了。它们注定要在小平塑像的注视下，长期稳定。
如果看北京、上海、杭州、成都、武汉、天津、重庆、西安、苏州这些老城市，你会发现一个规律。
如果没有全面打破老城格局（标志是拆除城墙），比如西安、苏州，则城市新中心一定要外移，因为原来的中心被保护了，无法承载现代化的东西了；反之，拆除城墙比较早的大城市，中心城区可以不断升级，则中心往往比较稳定，只是略微扩大而已。
在投资不动产的时候，不仅要选头部城市，还要选头部城区、头部片区。
中国人善于把一件事做到极致，卷到片甲不留。房地产挣钱，大家就一拥而上，全面加杠杆，开发商到处建房子，完全不管地段。房子越来越多，最终一定会出现严重分化。
我早在10年前开始写公众号的时候就提醒大家，没有自用或者出租价值的房子，最终连拆除卖建筑材料的机会都没有。
但城市中心不是能无中生有的，它是有发展规律和“惰性”、“惯性”的。中心城区承载力是有限的，房子很难无限繁衍，大城市中心城区配套好的房子有长线价值。如果你买到差的片区，哪怕在一线城市，也只能接受鹤岗化的结局。
顺便看了几个强二线城市的数据，比如武汉、天津、成都、南京已经有不少均价2000元左右的二手住宅，部分房源单价甚至低于2000元。这更是妥妥的鹤岗化了。
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